Chúng tôi xin trích lược giới thiệu đến bạn đọc quy chuẩn - quy hoạch xây dựng này.

Khoảng cách giữa hai dãy nhà: ít nhất là 7m

Khoảng cách tối thiểu giữa các công trình xây dựng riêng lẻ hoặc dãy nhà liên kế (gọi chung là dãy nhà) trong khu vực qui hoạch mới được qui định như sau:

Khoảng cách giữa hai mặt tiền đối diện của hai dãy nhà có chiều cao dưới 46m phải bằng hoặc lớn hơn 1/2 chiều cao công trình nhưng không được nhỏ hơn 7m. Chẳng hạn nhà xây cao 40m thì chừa khoảng cách với mặt tiền nhà đối diện ít nhất 20m. Trong trường hợp nhà xây thấp hơn thì khoảng cách giữa hai nhà có thể ngắn hơn nhưng tối thiểu phải là 7m. Với công trình có chiều cao từ 46m trở lên thì khoảng cách giữa hai mặt tiền đối diện của hai dãy nhà phải từ 25m trở lên.

Riêng khoảng cách hai đầu hồi (mặt hông) của hai dãy nhà có chiều cao dưới 46m phải bằng hoặc lớn hơn 1/3 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 4m. Nếu công trình có chiều cao bằng hoặc lớn hơn 46m thì khoảng cách giữa hai mặt hông của hai dãy nhà phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn 15m.

Xây nhà cao, phải lùi vào bao nhiêu mét?

Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới của đường qui hoạch tùy thuộc việc tổ chức qui hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo các qui định sau:

Nếu công trình có chiều cao từ 19m trở xuống, xây ở tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m thì không cần chừa khoảng lùi, tức được xây dựng sát vỉa hè. Cũng với lộ giới trên nhưng xây dựng công trình cao 22m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình có chiều cao đến 25m khi xây dựng phải lùi vào 4m. Nếu xây dựng công trình có chiều cao từ 28m trở lên phải lùi vào 6m. Điều này có nghĩa nhà xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu và diện tích đất xây dựng càng bị thu hẹp lại.

Trong trường hợp lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi. Nếu xây cao đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Còn khi xây dựng cao từ 28m trở lên phải lùi sâu vào 6m. Với lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên, xây dựng công trình cao đến 25m không phải chừa khoảng lùi. Nhưng nếu xây từ 28m trở lên công trình phải lùi vào bên trong 6m.

Theo Bộ Xây dựng, qui chuẩn trên chỉ là cái khung. Trong thực tế sẽ có những trường hợp lộ giới tuyến đường hoặc chiều cao công trình lệch so với qui chuẩn trên. Khi đó tùy từng trường hợp mà cơ quan chức năng sẽ xem xét. Ngoài ra cũng theo Bộ Xây dựng, việc cấp phép cho xây cao bao nhiêu tầng, khoảng lùi ra sao còn phụ thuộc diện tích của từng khu đất cụ thể.

Mật độ xây dựng: lô đất 50m2 được xây hết

Mật độ xây dựng tối đa đối với nhà ở liên kế, nhà vườn, biệt thự... được qui định theo nguyên tắc diện tích lô đất càng rộng thì mật độ xây dựng càng giảm. Cụ thể như sau:

- Nếu diện tích lô đất từ 50m2 trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất. Lô đất có diện tích 75m2 thì xây 90%, trường hợp lô đất là 100m2 thì xây dựng 80%. Tương tự với lô đất 200m2 mật độ xây dựng là 70%, 300m2 xây dựng 60%, 500m2 được xây dựng 50% và từ 1.000m2 trở lên chỉ được xây dựng 40%. Chẳng hạn lô đất 100m2 được xây dựng 80m2 nhưng nếu lô đất 1.000m2 thì chủ nhà chỉ được xây dựng 400m2. Như vậy theo qui chuẩn trên diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp.

- Đối với chung cư, mật độ xây dựng tùy theo diện tích của lô đất và chiều cao công trình. Cụ thể nếu chiều cao của công trình xây dựng từ 16m trở xuống và diện tích khu đất xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 3.000m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 75%. Nhưng cũng với chiều cao trên mà xây dựng trên khu đất 10.000m2 chỉ xây dựng được tối đa 65%, diện tích 18.000m2 được xây 63%, diện tích từ 35.000m2 trở lên được xây 60%.

- Với công trình có chiều cao 31m xây dựng trên đất có diện tích 3.000m2 trở xuống mật độ xây dựng là 75%, nếu xây trên đất 10.000m2 mật độ chỉ còn 48%, còn xây trên đất 18.000m2 là 46% và đất từ 35.000m2 trở lên thì 43%. Với công trình cao 46m xây trên diện tích đất tương ứng như trên thì mật độ xây dựng là 75%, 41%, 39% và 36%. Trường hợp công trình cao trên 46m xây ở đất có diện tích từ 3.000m2 trở xuống mật độ xây dựng là 75%, xây trên đất 10.000m2 mật độ là 40%, trên đất 18.000m2 mật độ 38%, đất từ 35.000m2 trở lên mật độ 35%...

- Đối với các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, TDTT, chợ được xây dựng trong các khu vực xây dựng mới, mật độ xây dựng tối đa là 40%. Riêng phần diện tích trồng cây xanh tại các khu đất xây dựng công trình được qui định như sau: đối với nhà biệt thự, nhà vườn, nhà chung cư thì diện tích đất tối thiểu dành trồng cây xanh là 20%. Nhà trẻ, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa phải dành tối thiểu 30% đất để trồng cây xanh. Còn với nhà máy xây dựng phân tán hoặc xây trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp tập trung đều phải dành diện tích cho cây xanh ít nhất 20%.

Không được lấn ranh giới nhà bên cạnh

Qui chuẩn yêu cầu: không bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất của công trình như móng, đường ống..., được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh. Ngoài ra cũng không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Còn miệng xả ống khói, ống thông hơi không được đặt hướng ra đường phố. Với máy điều hòa nhiệt độ không khí nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ (là ranh giữa lô đất xây công trình và đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật) phải đặt ở độ cao trên 2,7m. Nếu là nhà mặt tiền dọc các đường phố thì không bố trí sân phơi quần áo...

Ths. Nguyễn Hồng Giang

(Theo http://www.kientruc.vn/)